Gewerbliche Vermieter, die ab April 2023 von MEES-Erhöhungen betroffen sind

Vermieter von Gewerbeimmobilien in England und Wales müssen erhöhte Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, die am 1. April 2023 in Kraft treten, zur Kenntnis nehmen und sich möglicherweise darauf vorbereiten.

Bei den neuen Änderungen handelt es sich um eine Verschärfung der 2018 eingeführten Minimum Energy Efficient Standards (MEES), die die Vergabe neuer Mietverträge und Mietvertragsverlängerungen für Nichtwohngebäude mit einem Energieausweis (EPC) von weniger als einer Note rechtswidrig machten. E’.

Ab dem 1. April 2023 müssen alle vermieteten Nichtwohnimmobilien vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen für Vermieter mindestens ein EPC-Rating oder besser auf ihrem EPC erhalten haben weitermachen die Immobilie zu vermieten. Daher sollen die aktuellen MEES-Regelungen auf bestehende Mietverträge über nichtgewerbliche Immobilien anwendbar werden.

Benötigt Ihre Immobilie einen EPC?

Bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien erfordern keinen EPC und sind daher von den MEES-Bestimmungen ausgenommen. Diese beinhalten

• Immobilien, die keine Energie verbrauchen, dh Heizung oder Klimaanlage, um die Innentemperatur zu mäßigen, wie Lagerhäuser;
• Denkmalgeschützte Gebäude, wenn die Einhaltung den Charakter oder das Erscheinungsbild des Gebäudes inakzeptabel verändern würde;
• Behelfsgebäude mit einer geplanten Lebensdauer von 2 Jahren oder weniger;
• Alleinstehende Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 50 m2;
• Industriestandorte oder Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf, obwohl nicht angegeben ist, was ein niedriger Energiebedarf ist; Und
• Unter Umständen Immobilien, die auf den Abriss warten.

Ist Ihr Mietvertrag von den MEES-Vorschriften ausgenommen?

Ausgenommen von den MEES-Regelungen sind nur die folgenden Mietverträge:

• Mietverträge mit einer Laufzeit von sechs Monaten oder weniger, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Verlängerungs- oder Verlängerungsoption über sechs Monate hinaus oder der Mieter bewohnt bereits seit mehr als zwölf Monaten; Und
• Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von mehr als 99 Jahren.

Können Sie eine Befreiung geltend machen?

Auch wenn für eine Gewerbeimmobilie ein EPC erforderlich ist und der Mietvertrag nicht automatisch ausgenommen ist, darf ein Immobilieneigentümer, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind, eine so genannte „Substandard“-Immobilie weiter vermieten.

Die wichtigsten Kriterien, die erfüllt sein müssen, um eine Befreiung zu erhalten, sind:

• Siebenjährige Amortisation – Der Vermieter kann nachweisen, dass der erwartete Wert der Einsparungen bei den Energierechnungen über einen Zeitraum von sieben Jahren geringer ist als die Kosten für die Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie (a Siebenjähriger Payback-Test wurde vom Department for Business, Energy & Industrial Strategy herausgegeben);
• Befreiung von der Wertminderung der Immobilie – Der Vermieter holt einen Bericht eines unabhängigen Gutachters ein, in dem der Gutachter angibt, dass Verbesserungen zu einer Verringerung des Marktwerts der Immobilie um mehr als 5 % führen würden;
• Alle relevanten Arbeiten wurden abgeschlossen – Es gibt keine weiteren Verbesserungen der Energieeffizienz, die an der Immobilie vorgenommen werden können, aber die Immobilie erreicht immer noch nicht mindestens eine EPC-Klasse „E“.
• Befreiung von der Zustimmung Dritter – Die Zustimmung des Mieters oder eines anderen Dritten ist erforderlich, damit der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführen kann, aber die Zustimmung wird entweder verweigert oder unter Bedingungen erteilt, die der Vermieter vernünftigerweise nicht erfüllen kann; Und
• Befreiung für neue Vermieter – Ein Käufer einer minderwertigen Immobilie, die einem bestehenden Mietverhältnis unterliegt, hat 6 Monate Zeit, um Verbesserungen vorzunehmen, um die erforderliche Energieeffizienzklasse von „E“ oder besser zu erreichen.

Wie beantragen Sie eine Befreiung?

Die Regierung hat vor den 2018 eingeführten Änderungen das National PRS Exemptions Register eingerichtet. Der Online-Service ermöglicht es Vermietern oder Maklern, die relevanten Details einzugeben und kostenlos eine Befreiung zu beantragen.

Die meisten Befreiungen werden für bis zu 5 Jahre gewährt. Ausnahmen hiervon sind

• Befreiungen aufgrund fehlender Zustimmung des Mieters zur Fertigstellung der Arbeiten, die fünf Jahre oder bis zum Ende des Mietverhältnisses des nicht einverstandenen Mieters dauern (je nachdem, was früher eintritt);
• Befreiung für neu gewordene Vermieter, die wie oben angegeben 6 Monate dauert.

Befreiungen sind personenbezogen und können nicht an einen neuen Eigentümer oder Nachfolgevermieter weitergegeben werden.

Welche Strafen drohen bei Nichteinhaltung?

Die Nichteinhaltung von MEES kann zu einer Geldstrafe und „Naming and Shaming“ durch die Veröffentlichung von Einzelheiten des Verstoßes des Vermieters in einem öffentlich zugänglichen Teil des PRS-Ausnahmenregisters für mindestens 12 Monate führen.

Veröffentlichbare Details können den Namen des Vermieters (außer wenn der Vermieter eine natürliche Person ist), die Einzelheiten des Verstoßes, die Adresse des Grundstücks, an dem der Verstoß aufgetreten ist, und die Höhe einer verhängten Geldbuße umfassen. Sobald diese Informationen öffentlich zugänglich sind, können sie natürlich weiter verbreitet werden.

*Die Höchststrafen gelten pro Eigentum und pro Verstoß gegen die Vorschriften

Kann ein Bußgeldbescheid angefochten werden?

Geht ein Bußgeldbescheid ein, kann ein Vermieter zunächst die Vollstreckungsbehörde auffordern, ihre Entscheidung zu überprüfen. Wird die Entscheidung bestätigt, kann der Vermieter beim First-Tier Tribunal (General Regulatory Chamber) Berufung einlegen.

Berufungen sind jedoch nur unter bestimmten Umständen erfolgreich, beispielsweise wenn nachgewiesen werden kann, dass der Bußgeldbescheid auf einem Tatsachen- oder Rechtsfehler beruht, einer Anforderung der Verordnung nicht entspricht oder „den besonderen Umständen unangemessen‘.

Werden die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz in Zukunft weiter verschärft?

Die Erhöhung der Energieeffizienzanforderungen für vermietete Nichtwohn- und Wohnimmobilien ist ein integraler Bestandteil der Strategie für sauberes Wachstum der Regierung und des Gesamtplans, bis 2050 Netto-Null-Emissionen zu erreichen.

Der Mindestenergieeffizienz von Gebäuden (Nr. 2) Billan dem sich das Parlament in zweiter Lesung befindet, schlägt vor, die EPC-Mindestbewertung für vermietete Nichtwohnimmobilien bis 2030 auf mindestens die Note „B“ anzuheben und für Wohnimmobilien bis 2035 mindestens die Note „C“ zu erreichen.

Vermieter von gewerblichen und nichtgewerblichen Immobilien müssen daher in den nächsten Jahrzehnten mit einer schrittweisen Verschärfung der Vorschriften rechnen und diese einplanen.

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